「持ち家が得か、賃貸が得か」なんていう議論は長年続いているところだが…
ここでは、持ち家派の立場で記事を書く。
【結論】究極的には持ち家の方がオトク
はじめに結論から書いてしまうと、持ち家の方が絶対お得なんだ。なぜなら、賃貸の賃料には大家さんの取り分が含まれるから。見ず知らずの大家の私腹を肥やすために賃貸はお金を払っている。
だから純粋に家代しか払わない持ち家の方が絶対お得になる。賃貸は持ち家には勝てない。
大家もビジネスで家を貸している
考えてもみて欲しい。大家も金融機関から数千万～数億円の借入（借金）をしてアパートやマンションを建てている。利益を得るためリスクを負ってビジネスをしているのだ。
例えば、大家の月々のローンの返済が50万円あった場合、家賃も同額の50万円ということはないだろう。大家も儲けが欲しいから、家賃を60万円くらいに設定して月々の収支をプラスにするはずだ。
この場合、賃貸派の人は月々10万円、実際に家にかかる費用よりも多いお金を家賃として払っていることになる。これが持ち家が賃貸よりオトクになる理由だ。
賃貸派＝大家ということも珍しくない
賃貸派には経済的に成功をしている社長やインフルエンサーが多いような気がする。彼らは資産運用として様々な投資をしている。
当然、不動産投資をしている人も多い。賃貸を推すのは、大家である彼らのポジショントークにほかならない。
情報を鵜吞みにして思考停止で賃貸を選べば大家である彼らの養分になってしまう。大家の利益が含まれているから、賃貸はどうしても割高になってくる。単純に考えれば、余計なお金を払わない持ち家の方が得という結論になる。
住宅の購入＝不動産投資
持ち家の方が得ならば、みんなマイホームを買うべきか…否、そうではない！
住宅の購入というのは不動産投資なのだ。これは、かの有名なリベ大の両学長も同じことを言っている。住宅ローンという名の借金をして、月々ローンの支払いをするというのは、大家とやってることは一緒。
当然、投資にはリスクが伴う。このリスクが災いとなり、あなたに降りかかってくるかは分からない。この不確定さが持ち家・賃貸論争が終わらない原因になっている。
賃貸派の主張
そんなリスクを抱えて日々を過ごすくらいなら大家に家賃を払って、リスクは大家に負わせて、自分はいつでも逃げられるようにしていた方が良いんじゃない？って言うのが賃貸派の主張なワケ…
賃貸の最大の魅力は柔軟性だ。買うよりは割高だが、いつでも引越しで対応できる。
お金に余裕がある人はめんどう事を回避できるように、多少お金を払ってでも柔軟に引越しができる賃貸に魅力を感じる人が多いと思う。
庶民の筆者はゴリゴリの「持ち家」派
では、ここで私の立場を明らかにしたい。
当然、実際に家を買った私はゴリゴリの「持ち家」派である。
「マイホームへのあこがれ」は確かにあったが、それ以外の理由も複数あるので、ここではそれを紹介することにしたい。
【大前提】住宅ローン＝ゲロ甘ローン
誤解を恐れずに言うと、住宅ローンほど優しい融資の手段はほかにない。
借金と聞いて、蕁麻疹が出る人も多いとは思うが、そんな人こそリボ払いやクレジットカードの分割払いを利用している場合もある。
借金・ローンという言葉が使われてないだけで、それらの返済も金利を上乗せして月々の支払いをする。それらも立派な借金である。
しかも、リボ払いの利息は年利１０％を余裕で超える暴利である。
それに対して、住宅ローンは固定金利で２～３％、変動金利であれば１％以下はザラである。
住宅ローンは、借金のなかでもゲロ甘な部類であることは明らかである。
住宅ローンにはオトクな特典が満載
住宅ローンはお金を借りる条件が良いだけではなく、オトクな特典が存在する。ここでは、主に２つ紹介したい。
・住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）
サラリーマンができる数少ない節税手段。住宅ローンの残高に応じて、最大１３年間は所得税の控除を受ける事ができる。
※制度を適応するためには、新築・中古住宅それぞれに条件があるため注意が必要。
・団体信用保険（団信）
住宅ローンを契約する際に必ず加入する保険。住宅ローン契約者が死亡又は高度障害者になった場合に住宅ローンの支払いが免除になる。
これにより、一家の大黒柱が死んで住宅ローンだけが残るという最悪の事態は回避できる。「家族に家を残すことはできる！」
だけど、住宅ローンを安易に組むべきではない
ここまで、住宅ローンのメリットを良い面を取り上げてきたが、住宅ローンを安易に組んではいけない。
リスクとリターンは表裏一体、住宅の購入には多くのリスクが付きまとう。
「んじゃ、なぜ貴方は家を買ったんですか？」
そんな声が聞こえてきそうなので、その理由を語っていく。
愛猫と暮らすために家を買った
私たちは、猫と幸せに暮らすためにマイホームを購入した。
「そんな、理由で家を買ったの？」
なんて思われるかもしれない。「家を買わなくても「ペット可」の物件に住めばい良いのでは？」そんな声も聞こえてきそうだ。
集合住宅でペットを飼う難しさ
私自身、かつては木造アパートで猫３頭を飼っていた。
アパートを契約した当時はペットを飼うつもりはなかったが、高架下で運命の出会いをしてしまってからは一緒に暮らすようになった。
たまたまアパートは頭数制限なしのペット可の物件だったが、それでも飼うのにはいささか苦労があった。
下層階からの苦情
ご存じの方も多いかもしれないが、猫は「しつけ」ができない生き物である。彼女たちは、夜中に廊下をさっそうと駆け回ることもある。さしては「夜の大運動会」といったところだろう。
そのことで、下層階から苦情が受けたことがある。可哀そうとは思いつつ、猫たちにはゲージINの状態で寝てもらうことにした。
猫たちには申し訳ない事をしたと思うし、苦情を言われることに対してストレスを感じていた。
足音が気になる性格なら、ペット可の物件で１階に住むのはどうかと思うが、その気持ちは心の奥にしまうことにする。
頭数制限
ペット可の物件といっても無制限にペットを飼える訳ではない。飼えるペットの数に上限を設けている大家さんも少なくない。
オレが調べた限り、犬猫は２頭までという大家さんが多いようだ。
３頭以上のワンちゃん、ネコちゃんを飼いたい場合は住む場所はかなり限定しなくてはならない。
費用の問題
そんな厳しい条件のなか、やっと見つけたペット可物件…
当然、家賃も高い。需要と供給の法則を考えれば当たり前だ。
それに、ペット可物件だからといって原状回復義務を負わない訳ではない。人がクロスを不注意で破ってしまっても火災保険を利用して修繕費を抑えることができる。だが、ペットの破損汚損は火災保険の対象外である場合が多い。
具体的な退去費用については退去するタイミングにならないと分からないから、見えない退去費用にビクビクしながら日々過ごすことになる。
ストレスフリーで愛猫と一緒に暮らしたい
以上のとおり、ペットを飼うにあたっては賃貸では不自由な点が多い。
人も猫も一緒に居られる時間には限りがある。そんな大切な家族との時間をより良い環境で過ごすべくオレは住宅の購入を決意した。
【重要】マイホームが抱えるリスクに対する対処法
最後に、オレの考えるマイホームのリスク対応について話していくことにする。
金利上昇リスク
【大前提】金利上昇のリスクは賃貸に住んでもある。
昨今、金利が上がると報道がなされており賃貸派の人は「家を買わなくて良かった」っと安心しているかもしれない。だが金利上昇は「対岸の火事」ではない。
大家も金融機関から資金の借入をして、アパートを建設している。となれば金利上昇という名のコストの増大は、家賃を上げることで補填する事になるだろう。金利の上昇による住宅費用の増大は「持ち家」、「賃貸」両方に及ぶだろう。
（話をもどして…）持ち家の場合、金利上昇のリスクにどのように立ち向かっていけば良いのか。答えはシンプル、金利交渉と借換である。
金利交渉は金利を下げてもらえないか、金融機関に交渉するのである。そのときに借換をほのめかすと良いだろう。借換とは住宅ローンの借り入れを行う金融機関を変更する事である。携帯キャリアの「のりかえ」（MNP）をイメージしてもらうと分かりやすいだろう。借換をすると金利が下がる場合が多い。一方で金利交渉するときに借換をほのめかす事で、交渉が成功する可能性が高くなる。なぜならば借換をされると借換元の金融機関は金利分の収益を失うことになるからである。
家庭崩壊リスク
具体的には離婚である。約３組に１組が離婚する時代である。どの夫婦も新婚時は自分達が離婚するなど微塵も思っていないだろう。だが、実際は約４０％の可能性で離婚する可能性がある。離婚の原因の第１位は男女ともに「性格の不一致」である。長年に積もり積もった相手への不満が離婚というかたちで爆発するのだろう。良い夫婦関係を維持するためには「努力」が必要だ。
とは言え「心掛ける」「気を付ける」などと意志の力のみでは行動を継続するのは難しい。それができれば、ダイエットに悩む人など1人もいないだろう。気持ちだけで目標達成するのは至難の業だ。そこで住宅ローンという名の大きな借金を自分の行動を律するための抑止力として、有効活用すれば良い。
離婚したら広い家に1人で住むことになって、何十年もローンを払い続ける…
そんな事を考えれば最悪の事態を避けるべく、相手を思いやった行動ができるのではないか。もちろん、そんな危機感に迫られずに相手の事を大切にできれば一番良いのだろうが、日常的に炊事や洗濯をやってもらっていれば、それが「当たり前」になってしまう。住宅ローンの存在をパートナーを大切し続ける原動力として活用していく。その結果、良好な夫婦関係を最後まで継続できるとオレは信じている。
転勤リスク
身も蓋もないが、転勤族は家を買うべきではないというのがオレの意見だ。奥さんと子どもはきれいなマイホームに住んで、自分は1人赴任先でローンを払い続ける。こんなに寂しい事があるだろうか、いやない。
マイホームへの夢やあこがれがあるのであれば、存分にその良さを味わえるように転勤のない会社を求めて転職した方が良いと思う。
現状、転勤のない職場で働けている人も安心はできない。会社が倒産するかもしれないし、労働環境が悪い方に変わってしまうリスクは常にある。現状に甘んじることなく、常にスキルアップを心掛けて、継続的に仕事を選べる立場でいることが重要である。
隣人リスク
「隣人ガチャ」は住宅購入の大きな懸念材料である。自分ではどうすることもできない「運ゲー」ではあるが、事前準備によって勝率を上げることは可能である。その事前準備とは建築候補地の下見である。
「建築予定地の下見なんて誰でもするでしょ～」
そんな声が聞こえてきそうだが、大事な事は朝、昼、晩、平日、休日など時間帯や曜日をズラして何度も確認する事である。土地だけではなく、周囲の近隣住民の様子も併せて確認すると良い。特に近所のゴミ捨て場は絶対確認すること。ゴミ捨て場はその土地の民度が如実に表れる。ゴミ捨て場が汚いところは、その土地の民度も低い。
【まとめ】持ち家派に求められるのは問題解決能力
冒頭で話したとおり、持ち家vs賃貸の究極的な結論は、持ち家の方が絶対得である。なぜならば、賃貸には家賃に大家の利益が上乗せされているから。それに住宅ローン控除や団信といった優遇制度も活用できる。
にも関わらず、持ち家vs賃貸という対立構造が永遠に取り上げられるのは要因は人生における不確実性にある。今回、照会したマイホームのリスクはほんの一部に過ぎない。家を買い、何十年を維持し続けるためには、リスクを洗い出し、自分なりの対応策を考える問題解決能力が求められる。「一国一城の主」になるということはそういうことだ。
だから、危機管理という観点でいえば賃貸という選択も当然ありだ。高い家賃を大家に払って、リスクを大家に負わせるというのも戦略としては正しい。
家を買って良い人間は、リスクを負ってもなお、マイホームで叶えたい暮らしがある人間だけだ。
この記事を読んでそれでもなお、「家を買いたい！」と思うのであれば、その思いは本物だ。同じ「持ち家派」として心の底から応援したい。